Как перевести Жилое помещение в Нежилое в 2024 году

Нежилой фонд – это здание или же его часть (например, квартира), оснащенное всеми коммуникациями. К нему предъявляются все те же требования технической эксплуатации, что и к жилому фонду. Но главное, что отличает его от помещений жилого фонда, – это невозможность в нем зарегистрироваться (прописаться), а значит, и проживать. Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой предусматривает несколько этапов, на каждом из которых требуется сбор и предоставление определенного комплекта документов. Каждый из этих этапов нацелен на получение промежуточного разрешения от контролирующих органов. Представляется целесообразным рассмотреть их все для составления подробной дорожной карты.

Содержание

Разрешена ли коммерческая деятельность в жилом помещении?

Использование жилого помещения без перевода в нежилое допускается лишь при условии соблюдения следующих обязательных требований:

предприниматель проживает в жилом помещении на законных основаниях (т.е. зарегистрирован в нем по месту жительства в установленном порядке);
предпринимательская деятельность не должна нарушать прав и законных интересов других граждан, как проживающих совместно с предпринимателем, так и соседей;
жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. В настоящее время основные требования к жилому помещению предусмотрены Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а также Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 г.

Таким образом, вы можете использовать жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности. Главное, чтобы эта деятельность не была шумной, грязной и не доставляла окружающим неудобства. При этом обязательно наличие правоустанавливающих документов на объект и государственная регистрация предпринимательской деятельности.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Этап 1. Обращение в межведомственную комиссию для одобрения перевода

Для начала следует убедиться, что в помещении не производилось никаких неузаконенных перепланировок. Если кто-то до вас пытался капитально его переделать, значит, процедуру перевода из жилого в нежилой фонд нужно начинать именно с легализации этих переделок.

Далее необходимо подготовить документы для предоставления в Департамент Управления Имуществом. Специально созданная межведомственная комиссия рассмотрит вопрос о возможности перевода жилого помещения в коммерческий формат. Инициатива по сбору документов должна исходить только от одного из собственников помещения (либо от лица по доверенности от одного из собственников). Подготовить же нужно следующую документацию:

Поэтажный план помещения.

Нужно обратиться в Департамент Управления Имуществом для получения доверенности, с помощью которой можно заказать экспликацию. Это требует написания заявления установленного образца и предъявления следующих документов:

паспорта РФ (с доверенностью, заверенной нотариально, если обращение оформляет доверенное лицо);
документ, удостоверяющий право собственности на помещение: выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества; свидетельство о вступление в права наследования; договор купли-продажи; договор инвестирования.

Срок предоставления указанной доверенности составляет до 1 месяца. Затем один из собственников (или лицо по доверенности) должен обратиться в БТИ, где пишет заявление с просьбой предоставить ему поэтажный план объекта. К заявлению нужно приложить все указанные выше документы (вместо паспорта можно предоставлять его копию заверенную нотариально).

Технический план и технический паспорт помещения.

Данный документ заказывается по заявлению непосредственно в БТИ или же в МФЦ.

Заключение, выдаваемое пожарным надзором.

В нем должно быть указано, что данное помещение удовлетворяет всем пожарным требованиям и соответствует нормам. За данным заключением следует обратиться в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС, где нужно оформить заявление на проведение внеплановой инспекции. Ответственный сотрудник должен выехать на место и провести осмотр. По результатам осмотра составляется рекомендация и если все соответствует установленным нормам, то собственнику выдается заключение.

Заключение, выдаваемое санитарно-эпидемиологическим надзором.

Требуется обратиться в Санитарно-эпидемиологическую станцию соответствующего района, где написать заявление об инициировании проверки. Осмотр осуществляет ответственный сотрудник в назначенное время – акт о результатах осмотра забирается в СЭС.

Справка ДЕЗ.

Чтобы перевести жилую квартиру в нежилой фонд, требуется предоставление справки ДЕЗ. В данном документе содержится информация о прочих помещениях, которые находятся на том же этаже (в том же подъезде) с квартирой, которую требуется перевести. Справку можно получить в управляющей компании дома. Нужно будет написать заявление, приложить паспорт (или доверенность), а также документ, подтверждающий право собственности.

Согласие соседей.

В 99% случаев перевод из жилого в нежилой фонд упирается именно в невозможность получить от собственников-соседей данное согласование. А оно требуется в обязательном порядке, если помещение (квартира) располагается в многоэтажном доме не на первом этаже (это важно). Если оно находится на первом этаже и будет оборудовано отдельным входом с улицы, то получать согласия соседей не требуется! А теперь стоит оценить всю трудоемкость получения официального соседского согласия:

Нужно обратиться в управляющую компанию для инициации внеочередного собрания собственников жилого дома, а также с включением в повестку дня вопроса о переводе в нежилой фонд рассматриваемой квартиры. Внеочередное собрание требует письменного уведомления (приглашения) не позднее, чем за 10 суток до самого собрания.
Кворум составляет не менее половины от числа собственников дома.
Решение законно, если принимается более, чем двумя третями голосов присутствующих.

Оцените вероятность того, что на внеплановое собрание придет более половины собственников квартир (особенно, если в доме несколько сотен квартир). А потом пришедшие еще и должны будут принять нужное вам решение, в котором лично они вовсе и не заинтересованы. Если хотя бы от половины требуется, чтобы проголосовало более 2/3, то это означает, что поддержка вашего проекта жильцами дома должна быть просто фантастической! В сущности, недостижимость синхронного согласия соседей – это главный барьер на пути перевода жилых помещений в нежилой фонд.

Техническое заключение от управляющей компании.

В данном документе, выдаваемом по заявлении при предоставлении паспорта и документа, подтверждающего право собственности на квартиру, описывается техническое состояние всего капитального строения. Здесь обязательно должна присутствовать фраза, что капитальная конструкция не находится в аварийном состоянии.

Выписка из домовой книги.

Эта справка нужна, как подтверждение того, что в квартире, которую предполагается переводить в нежилой фонд, уже никто не прописан. Поэтому, во-первых, нужно озаботиться тем, чтобы пройти перерегистрацию заранее, а во-вторых, следует учесть, что срок действия справки – ровно 2 недели.

Проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

Проект требуется подготовить в проектной компании, обладающей соответствующими лицензией, то есть, допусками СРО (это важно). К готовому проекту следует приложить копию СРО с оборотной частью (где указан перечень всех разрешенных к проведению работ).

Совершенно очевидно, что начинать сбор документации следует именно с согласия соседей. Если его не будет, то все дальнейшие усилия, увы, напрасны.

Далее для перевода жилого помещения в нежилое необходимо, чтобы все собственники квартиры или их доверенные лица обратились в Департамент Управления Имуществом. Этот орган и осуществляет перевод жилого помещения в нежилое, а точнее дает разорешение на процедуру. Там каждый из собственников должен написать заявление, где должна быть указана причина перевода. К заявлению прикладываются:

Все указанные выше документы и справки (п.1-п.9).
Паспорта РФ.
Подтверждающие права собственности свидетельства и документы.

Если переводом занимаются доверенные лица, то требуется предоставление оригиналов доверенностей, оформленных нотариально. Если же юридическое лицо, — то всех его учредительных документов.

Когда все документы собраны и предоставлены, комиссия начинает рассматривать заявку о выводе помещения из жилого фонда и перевода его в нежилой. Срок рассмотрения и перевода по закону не должен превышать 45 суток. В процессе обсуждения рассматриваются различные факторы и возможные последствия образования на месте квартиры потенциального коммерческого помещения. Решение подразумевает либо согласие с выдачей разрешения, либо мотивированный отказ с указанием причин. И в том, и в другом случае протокол обязаны выдать на руки по истечении трех суток. Без указание причин отказ вынесен быть не может – в этом случае у дела есть все шансы быть обжалованным в судебном порядке.

Этап 2. Обращение в БТИ для определения стоимости перевода

Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое? С 2018 года определение стоимости решается на основе показателей балансовой стоимости, которая, в свою очередь, определяется по текущим рыночным ценам.

Для определения стоимости перевода, после получения протокола решения межведомственной комиссии собственнику следует обратиться в отдел приватизации и управления жилищным фондом БТИ или МФЦ с соответствующим заявлением. К заявлению следует приложить:

Паспорт РФ.
Свидетельства о собственности или же иные документы, подтверждающие соответствующие права заявителей на помещение.
Протокол межведомственной комиссии.
Поэтажный план.
Технический паспорт.
Доверенность, заверенная нотариально, если переводом занималось доверенное лицо.
Учредительные документы, если переводом занималось юридическое лицо.

Сформированная комиссия из состава отдела управления жилищным фондом БТИ рассматривает заявление и составляет протокол, о принимаемой к расчету стоимости, которую заявители обязаны доплатить через банк по предоставляемым комиссией реквизитам. При определении величины доплаты комиссия принимает в расчет сразу несколько критериев:

техническое состояние капитального строения;
коммерческая привлекательность района и конкретного места расположения помещения;
наличие рядом других подобных помещений;
удобство в эксплуатации.

Этап 3. Регистрация прав собственности

Финальную регистрацию перевода помещения проводит УФРС. Для этого все собственники должны обратиться непосредственно в УФРС или же в МФЦ (что удобнее) с заявлениями, к которым нужно приложить следующие документы:

Паспорта РФ (и доверенности, в случае работы через доверенных лиц).
Протокол межведомственной комиссии и комиссии БТИ.
Протокол комиссии отдела управления жилищным фондом БТИ.
Учредительные документы, если за переводом обращалось юридическое лицо.

Требуется оплатить госпошлину за регистрацию права собственности – 1000 рублей. Регистратор принимает оригиналы и копии поданных документов (кроме паспортов) с предоставлением соответствующей расписки в получении. В ней будет указана дата готовности свидетельства. По предъявлении данной расписки можно будет забрать обновленные свидетельства о праве собственности на нежилое (уже) помещение.

Как перевести жилой дом в нежилой фонд?

При переводе жилого дома в нежилой фонд применяются те же самые нормы права, что и при переводе жилого помещения. Разница лишь в том, что при переводе дома в его состав могут входить несколько самостоятельных жилых помещений. То есть придется перевести в нежилой фонд все жилые помещения. Но если собственник какого-нибудь из помещений в составе данного дома откажется переводить свое в нежилое, то возникнут трудности.