Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ

208

Как открыть управляющую компанию
AlexanderStein / Pixabay

Управляющая компания в жилищно-коммунальной сфере – это коммерческая организация, обслуживающая один или несколько многоквартирных домов (МКД), обеспечивая поставку жителям коммунальных ресурсов и поддержание зданий в оптимальном санитарно-техническом состоянии. Т.к. стать управляющей компанией многоквартирного дома хоть и сложно из-за ужесточенных требований, но вполне доступно, то при наличии желания и солидного стартового капитала сделать это сможет каждый предприниматель. Хотя свой бизнес в сфере ЖКХ – дело нелегкое и не слишком прибыльное, зато без конкурентов и на благо людям. 

Особенности бизнеса

Управляющие компании (УК) в зависимости от выполняемых функций и имеющихся полномочий могут быть нескольких типов:

  • эксплуатационные – предоставляют услуги по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния МКД;
  • собственно управляющие – осуществляют только управление всеми указанными процессами;
  • гибридные – объединяют в себе управление и предоставление услуг без привлечения посторонних лиц.

УК любого из указанных типов обязана должным образом обеспечивать нормальное снабжение дома энергоресурсами, качественное проведение ремонтно-восстановительных работ и своевременную подготовку к отопительному сезону. Кроме того, в обязанности данной организации входи рассмотрение жалоб и заявлений жильцов, работа с их счетами и другими документами, поддержание общественного порядка.

Чтобы разобраться в процессе открытия управляющей компании в сфере ЖКХ и грамотно организовать ее работу в дальнейшем, необходимо учитывать, что ее деятельность регламентируется следующими нормативными актами:

  • Жилищным и Гражданским кодексами;
  • Федеральными законами:
    • №185 от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ»;
    • №261 от 23.11.2009 «Об энергосбережении…»;
    • №416 от 07.12.2011 «О водоснабжении и водоотведении»;
    • № 255 от 21.07.2014 с требованиями к лицензированию.
  • Постановлениями правительства РФ:
    • №354 от 6.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг в МКД»;
    • №1075 от 22.10.2012 «О ценообразовании в сфере теплоснабжения».
  • Постановлением Госкомстроя № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». 

При неукоснительном соблюдении требований указанных документов открытие и дальнейшее функционирование управляющей компании не будет иметь никаких препятствий со стороны регулирующих и контролирующих органов.

Так как стать управляющей компанией ЖКХ довольно непросто из-за множества бюрократических процедур и слишком высоких первоначальных вложений, то большой конкуренции в этой отрасли нет. Однако существуют значимые риски, которые тоже необходимо учитывать при создании коммунального предприятия. Основными из них являются:

  • отсутствие системы подготовки сотрудников;
  • сложности с поиском квалифицированных работников;
  • низкий уровень трудовой дисциплины.

Поэтому важнейшим условием стабильной работы компании является профессионализм и высокая ответственность каждого работника за результаты своей работы.


Порядок создания

  1. Разработать учетную политику и конкретизированную схему деятельности предприятия (самостоятельно или с помощью специализированной фирмы ЖКХ).
  2. Создать и зарегистрировать новое юридическое лицо (ООО) или внести дополнительные направления в виды деятельности существующей фирмы (коды ОКВЭД), переоформив документы в органах ФНС.
  3. Оборудовать офисное помещение, сформировать кадровый состав.
  4. Взять МКД в управление, заключить договоры.
  5. Сдать экзамен на знание указанного законодательства РФ.
  6. Получить лицензию на создание УК в ЖКХ-сфере.

После успешного прохождения всех этапов можно приступать к осуществлению деятельности по управлению и обслуживанию МКД.

Регистрация

Изучив нормативную базу, сдав экзамен и получив разрешение на открытие управляющей компании, следует начинать ее юридическое оформление. При этом надо учитывать, что становиться индивидуальным предпринимателем в данном случае нельзя, поскольку оформлять лицензию и вести дальнейшую деятельность в сфере ЖКХ можно только в статусе юрлица.

Первое, что нужно – это подать заявление в местные органы ФНС. В нем следует указать соответствующие коды ОКВЭД, разрешающие необходимые виды деятельности:

  • 68.20 – управление собственной или арендованной недвижимостью;
  • 68.32 – управление эксплуатацией жилого фонда и сбор арендной платы;
  • 69.10 – решение юридических вопросов, включая представление интересов, предоставление консультаций, подготовку документов;
  • 81.10 – комплексное обслуживание помещений;
  • 81.20 – внешняя очистка зданий, уборка улиц;
  • 82.10 – предоставление административных услуг.

К заявлению следует приложить:

  • копии и оригиналы всех учредительных документов (Устава ООО, протокола собрания, учредительного договора и др.);
  • подтверждение права на владение помещением, где будет находиться офис;
  • квитанцию об уплаченной госпошлине.

После получения уведомления ФНС о регистрации необходимо стать на учет в небюджетных фондах ‒ Пенсионном, социального и медицинского страхования. Также потребуется изготовить печать и открыть счета в банке. На один из них (накопительный) придется внести как минимум половину суммы уставного капитала. 

Чтобы быстрее открыть управляющую компанию, пошаговую инструкцию не обязательно выполнять в строгом соответствии с указанной последовательностью. Некоторые этапы желательно совмещать. Так, одновременно с регистрацией можно заниматься обустройством помещения и организовывать набор персонала, а также вести разъяснительно-рекламную работу с жильцами МКД, которые планируется брать в управление. Главное – чтобы все было сделано до начала процедуры лицензирования, иначе лицензию получить не удастся.

Принятие МКД в управление

Еще до старта нужно заручиться поддержкой жильцов многоквартирных домов. Для этого надо начать активно создавать себе хорошую репутацию путем проведения агитационных бесед. Местных жителей необходимо убедить, что они могут доверять новому управдому, который будет грамотно управлять, правильно разрешая любые споры.

Решение о выборе компании утверждается общим собранием жильцов МКД. Одновременно уточняются все сопутствующие моменты:

  • как будет осуществляться управление;
  • с какой периодичностью будут проводиться собрания;
  • какая форма проведения будет лучше – очная или заочная. 

МКД переходит в управление компании на основании публичного договора. В нем оговариваются права и обязанности предприятия, а также льготы и ответственность жильцов.

Заключение договоров 

В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексом УК обязана заключить договор с каждым владельцем жилплощади в МКД. В данное соглашение вносятся взаимные обязательства и условия оплаты за предоставляемые услуги. Таким образом, договор является основным документом, регулирующим отношения между коммунальщиками и жильцами. 

В договоре подробно описывается перечень, объем, частота оказания и стоимость каждой услуги. Обязательными являются следующие пункты:

  • состав обще-домового имущества;
  • перечень работ, обеспечивающих оптимальное состояние МКД с учетом его инженерных коммуникаций;
  • тарифы и способы их оплаты.

Также согласовывается порядок контроля выполнения компанией оговоренных договорных обязательств.

Лицензирование

Так как стать управляющей компанией без получения лицензии нельзя, то следующим шагом должна стать процедура лицензирования своей будущей деятельности. Для этого компания должна соответствовать следующим требованиям:

  • быть зарегистрированной на территории РФ;
  • иметь уставную деятельность;
  • располагаться в собственном нежилом помещении, отвечающем требованиям для таких организаций;
  • иметь необходимый штат работников, которые будут обслуживать МКД и прилегающую территорию, а также соответствующую технику и оборудование, принадлежащее на законных основаниях;
  • должным образом представить информацию о компании в печати и на сайтах.

Отдельные требования предъявляются к руководителям компании, которые должны:

  • иметь квалификационный аттестат;
  • пройти курсы повышения соответствующей квалификации, подтвержденные свидетельством;
  • не быть дисквалифицированным должностным лицом;
  • не иметь непогашенных судимостей;
  • не иметь невыполненных предписаний от Государственного жилищного надзора.

Также перед получением лицензии необходимо заключить с одним или несколькими многоквартирными домами следующие договора:

  • на управление;
  • на обслуживание;
  • на выполнение работ;
  • на содержание обще–домового хозяйства.

Лицензированием компаний занимается Госжилнадзор. Сам процесс состоит из нескольких этапов:

  1. Сначала надо собрать пакет документов, включающий:
    • справку о регистрации юрлица;
    • справки об отсутствии дисквалификации и судимости;
    • справки о ранее выдаваемых и/или аннулированных лицензиях или отсутствии таковых;
    • выписку из ЕГРЮЛ;
    • перечень СМИ и/или сайтов с размещенной информацией о деятельности компании;
    • копии квалификационных аттестатов;
    • перечень МКД, взятых в управление;
    • квитанцию об уплаченной госпошлине.
  1. Сдать экзамен. Он является обязательным только для руководителя, но рекомендуется протестировать весь руководящий состав, чтобы при необходимости можно было легко найти замену директору.
  2. Подать заявление вместе с указанными документами.

После этого придется подождать 30–45 дней. В этот период жилинспекция будет проверять поданные документы. В выдаче лицензии отказывают, если выявляются искажения в раскрытии информации. Поэтому размещенные в СМИ и на сайтах сведения должны полностью соответствовать реальной ситуации в компании.

По результатам проверки подготавливаются выводы, которые затем рассматриваются лицензионной комиссией. Принятое нею решение передается снова в Госжилнадзор, где на его основании лицензию либо выдают, либо отказывают в ее получении. В дальнейшем лицензии могут лишить в случае нарушения законодательства.

Права и обязанности УК

На компанию при МКД возлагается ряд обязательств, основными из которых являются:

  • предоставление всех услуг, оговоренных в договорах с жильцами многоквартирных домов;
  • проведение ремонтных работ по капитальному и текущему восстановлению обще-домового имущества;
  • расчет, подготовка и прием оплаты за услуги ЖКХ;
  • распределение финансов на благоустройство внутренней и наружной территории;
  • обеспечение безопасной эксплуатации дома.

В этот список могут вноситься другие обязательства как по инициативе компании, так и по желанию жильцов.

Прав у управляющей компании тоже довольно много. На законном основании они могут:

  • осуществлять контроль и сообщать в уполномоченные органы о нарушениях жильцами правил использования жилых и нежилых помещений;
  • взыскивать долги по коммунальным и другим платежам;
  • быть распорядителем резервных средств, направлять их на выполнение определенного вида работ;
  • требовать покрытия убытков с виновников их нанесения;
  • пользоваться другими правами, установленными нормативными актами или договорными условиями.

Деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ должна быть направлена на соблюдение интересов жильцов и поиск консенсуса при решении спорных вопросов. В случае невыполнения возложенных функций на компанию накладываются штрафные санкции.

Помещение и оборудование

Для осуществления деятельности управляющей компании требуется помещение площадью не менее 80 кв. м, половину из которой будет занимать офис, а другую половину – подсобные комнаты. Оптимальным считается расположение на первом этаже одного из обслуживаемых домов или поблизости с их территорией. 

Чтобы обустроить офисное помещение, потребуется:

  • компьютерная техника с установленным программным обеспечением;
  • оргтехника;
  • средства связи;
  • мебель (столы, стулья, шкафы, сейфы т.п.).

Отдельно нужно оборудовать диспетчерскую с необходимой техникой, телефонной линией и аппаратами.

Кроме того, для полноценного оказания услуг в сфере ЖКХ потребуются:

  • автомобили, спецтехника (мусоровоз, монтажный кран, уборочный трактор, другие коммунальные машины);
  • рабочий инвентарь, инструменты;
  • расходные материалы, реагенты.

Вся техника должна быть надежной и высокопроизводительной, поэтому экономить на ней нельзя. При этом материалы, которые расходуются в процессе выполнения работ, а также инструментарий и инвентарь надо будет восполнять ежемесячно по мере использования или изнашивания.

Кадровый состав

В штат компании как минимум должны входить такие работники:

  • директор; 
  • главный инженер;
  • бухгалтер;
  • юрист;
  • диспетчеры;
  • сантехники;
  • электрики;
  • дворники.

Кадровый состав необходимо сформировать так, чтобы организовать круглосуточную работу тех специалистов, которые необходимы в случае аварийной ситуации. Поэтому в штате должно быть не менее чем по 2 диспетчера и всех рабочих указанных специальностей. 

Финансовый план

Потребуются значительные стартовые инвестиции. Нельзя сказать их точную сумму, поскольку все зависит от типа управляющей компании, количества находящихся в управлении МКД, других субъективных и объективных факторов. Для примера рассматривается управляющая фирма среднего уровня, обслуживающая пять 100-квартирных домов.

Первоначальные вложения

Основная часть стартового капитала будет затрачена на приобретение спецтехники, автомобилей и оборудования. В целом распределение расходов по статьям будет следующим:

Статьи Сумма, рублей
Юридическое оформление:

– регистрация

– подготовка копий документов

– лицензирование

35000

4000

1000

30000

Ремонт помещения 80000
Мебель 85000
ПК, оргтехники, канцтоваров 100000
Спецтехника, автомобили 14000000
Инвентарь  100000
Расходные материалы, реагенты 200000
Реклама 100000

Общая сумма затрат на реализацию данного проекта составит 14700000 рублей.

Ежемесячные расходы

Наибольшая сумма постоянных затрат будет связана с выплатой заработной платы сотрудникам. В соответствии с указанным выше кадровым составом ежемесячный фонд оплаты труда будет формироваться следующим образом:

Должность/профессия Количество единиц Оклад, рублей Всего ФОТ в месяц, рублей
Директор 1 35000 35000
Главный инженер 1 30000 30000
Бухгалтер 1 25000 25000
Диспетчер 2 20000 40000
Юрист 0,5 20000 10000
Сантехник 2 20000 40000
Электрик 2 20000 40000
Дворник 2 15000 30000

Всего на оплату заработной платы штатным работникам потребуется 250000 рублей в месяц. Кроме того, нужно будет выплачивать арендную плату из расчета 1250 рублей за 1 кв. м., а также восполнять запас израсходованных материалов. 

В результате ежемесячные расходы будут состоять из таких статей:

Статьи Сумма расходов (в руб.)
Аренда помещения 100000
Закупка реагентов и расходных материалов 200000
Фонд оплаты труда 250000
Налоговые платежи 100000
Непредвиденные расходы  50000

Общая сумма ежемесячных издержек составит 700000 рублей.

Доходы

Поскольку тарифы в ЖКХ невысоки и устанавливаются государством, то слишком влиять на размер своих доходов управляющая компания не может. Вместе с тем можно увеличить количество объектов в управлении. По статистике, коммунальное обслуживание одного 100-квартирного дома позволяет получать управдому доход в размере 160000 рублей в месяц. Таким образом, при обслуживании пяти МКД можно поднять свою ежемесячную выручку до 800000 рублей. 

При таких показателях деятельности чистая прибыль предприятия будет составлять 100000 рублей в месяц. Следовательно, указанная сумма первоначальных инвестиций окупится примерно за 15 месяцев. 

Повысить свой доход компания может за счет повышения тех тарифов, которые не регулируются законом. Также всегда есть возможность получить дополнительную прибыль за счет:

  • сдачи в аренду нежилых помещений;
  • проведения ремонтных работ в квартирах жильцов (по договоренности).

При использовании всех указанных и других возможностей заработка наряду с грамотной ценовой политикой можно значительно повысить доходность предприятия и намного быстрее окупить стартовые инвестиции.

Необходимо понимать, что существенной прибыли на начальном этапе деятельности может и не быть. Но если все организовано правильно, то в дальнейшем она будет стабильно расти. При наличии у руководителя необходимого стартового капитала, хороших теоретических познаний в сфере ЖКХ и высокой самоотдачи такой бизнес–проект имеет все шансы стать прибыльным и перспективным.


Оцените страницу:
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5
Пока оценок нет
Загрузка...

Комментарии и отзывы

avatar