Недорогое краткосрочное размещение без «звездного» апломба набирает обороты во всем мире, принося владельцам жилья неплохой доход. Рассмотрим порядок согласования и всю документацию, которая потребуется для открытия хостела в обычной квартире, в нежилом помещении, а также риски и нюансы каждого варианта.
Содержание
Есть ли перспективы у хостелов как бизнеса?
В официальных российских документах хостелы не упоминаются. Тем не менее, по факту у нас в стране, как и во все мире, они действуют вполне законно, и количество хостелов растет с каждым годом. В туристической отрасли это вполне определенное понятие: недорогое помещение для кратковременного размещения гостей с предоставлением минимально необходимого сервиса (спальное место).
Хостел — не просто малобюджетная гостиница. Это определенная философия и стиль жизни. Множество путешественников не может позволить себе проживание в фешенебельных отелях. Доступные по цене альтернативные способы размещения популярны среди молодежи, а также тех, кто предпочитает тратить деньги на экскурсии и развлечения, а не на роскошные апартаменты. К тому же хостелы это модно, весело, расширяет круг знакомств и новых впечатлений
По официальной статистике в общем числе предприятий гостиничной сферы малые средства размещения занимают 42 %, а за последние десять лет их число увеличилось в 4,5 раза. Эксперты утверждают, что на самом деле цивилизованных «общежитий» гораздо больше, потому что далеко не все предприниматели, и тем более физические лица, передают данные в органы статистики. Это говорит о наличии высокого спроса на услуги хостелов и о доходности бизнеса.
Где пользуются спросом хостелы?
Географически выгодные места для хостелов: популярные курорты и туристические маршруты, города, где проводятся международные симпозиумы, чемпионаты и другие крупные мероприятия, привлекающие туристов. Так, во время зимних каникул спрос на хостелы в Москве в 3 раза превышает предложение. В СПб, начиная с 2011 года, их количество ежегодно увеличивается на 50%.
Услуги по предложению бюджетного жилья для краткосрочного проживания активно развиваются и в соседних странах, которые часто посещают российские туристы, болельщики, и предприниматели. Например, в Казахстане, за два года перед проведением EXPO-2017, их число увеличилось почти в два раза. Туда продвинулась международная сеть хостелов «Nice Hostels», которая действует и в России. Широко развит хостельный бизнес и в Украине, куда россияне часто ездят с деловыми целями.
На международном сайте Booking.com легко найти место для ночевки в любой стране мира: в Казахстане, в Украине, Великобритании и США. Там можно увидеть объявления от 450 хостелов в Москве и больше 300 в СПб.
Большая часть посетителей бюджетных мест размещения — это молодые люди, и чаще всего они ищут жилье по Интернету. Услуги сайтов-концентраторов довольно дороги: от 10 до 20% комиссионных. Однако это самый надежный способ увеличить оборачиваемость мест в хостеле. Что касается расположения внутри города, то здесь ключ к успеху определяет близость:
- к удобным транспортным развязкам;
- к центрам, деловой активности;
- к туристическим достопримечательностям;
- к торговым районам;
- к вокзалам, аэропортам.
В местах летнего отдыха, разумеется, ценится близость к морю, горнолыжной трассе и так далее. В любом случае, это действительно должно быть близко, в шаговой доступности. Современные «общежития» имеют стильный облик, места для общения, душ и Wi-Fi. Обычно пребывание в них ограничивается сроком до 14 дней. «Задержавшиеся» гости начинают чувствовать себя как дома и нарушать установленные правила.
Необходимая документация
Прежде всего, отметим, что эта деятельность не требует лицензирования, не подлежит сертификации. Единственный нормативный документ в этой сфере ГОСТ Р 56184-2014 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам» действует с января 2015 года.
Документ полезен тем, кто только собирается открыть хостел, поскольку содержит стандарты обслуживания и основан на нормах действующего законодательства. Он носит рекомендательный характер. Однако если придерживаться его положений, будет намного проще разговаривать с контролирующими органами.
Существенные положения Стандарта ГОСТ Р 56184-2014
Расположение | Хостел может занимать отдельное здание, его часть (подъезд, этаж), одну или несколько квартир (в том числе на разных этажах). Цокольный этаж может использоваться только для хозяйственных нужд. | П. 4.1. |
Площадь | На каждую кровать (один или два яруса) должно приходиться не меньше 4 кв. м площади пола | П. 5.7.4 |
Соблюдение правил ЖК РФ | При размещении в жилом доме должны соблюдаться санитарно-гигиенические нормативы и правила проживания в МКД | П. 5.7.18 |
Требования к персоналу | Сотрудники хостела должны иметь профессиональную подготовку в соответствии с ГОСТ Р 54603-2011 | П. 9.3 |
Условие вселения | Гости заселяются при предъявлении внутреннего или загранпаспорта. Иностранцы должны иметь миграционную карту. | П. 5 |
На практике сложилось три типа хостелов: в квартире, нежилом помещении в многоквартирном доме и размещающиеся на площади коммерческого объекта. Все они работают законно, но в каждом случае есть свои нюансы организации и документального оформления.
Можно ли открывать хостел в квартире или в подвале?
С хостелов в квартирах начинали практически все известные в России хостельеры, сегодня имеющие целые сети. Например, Дмитрий Сельков (Deloitte) первый гостевой дом обустроил в собственной квартире на «Тульской» площадью 80 кв. м. Даниил Мишин (Bear Hostels) приспособил под сдачу 120-метровую арендованную квартиру в Москве. Формально, то есть по закону, для этого нет никаких препятствий. Но многое изменилось 1 октября 2019 года после вступления в силу новых изменений в жилищном кодексе. Теперь для открытия хостела в квартире и сдачи там места, нужно перевести ее в нежилой фонд. Либо это может быть отдельное здание нежилого назначения, которое оборудовали специально под гостиницу.
Нежилым помещением можно сделать не любую квартиру, а только если соблюдаются следующие условия:
- Квартира находится на первом этаже или выше, но под ней расположены нежилые помещения.
- В квартире имеется отдельный вход или его можно оборудовать.
- В помещении никто не прописан и не живет.
Перед тем, как открыть хостел в квартире, важно наладить хорошие отношения с местным участковым и жильцами дома. Жалобы соседей и бесконечные проверки Роспотребнадзора, пожарников, полиции могут свести бизнес к нулю.
Подвальные помещения использовать тоже нельзя, т.к. они являются общим имуществом собственников дома[Источник].
Как открыть хостел в нежилом помещении
Одну или несколько компактно расположенных квартир в многоквартирном доме можно перевести из жилого в нежилой фонд, что устранит препятствия к ведению коммерческой деятельности. Если это первый этаж и здание не входит в охраняемый культурный фонд, сделать это несложно, но дорого. Для небольшого хостела потребуется 200–300 кв. м площади, придется обустраивать отдельный вход с улицы.
Возможный вариант — аренда муниципальной недвижимости по сниженным ставкам. Такие помещения обычно находятся в ветхом состоянии, их приходится ремонтировать за свой счет. Важно проверить состояние коммунальных систем, рассчитать нагрузки на электросеть, водопровод, канализацию. Порядок оформления нежилого помещения под хостел включает:
- заказ проекта в специализированной проектной организации, согласованного в Роспотребнадзоре, отделе архитектуры и МЧС;
- проведение ремонта в полном соответствии с проектной документацией;
- направление уведомлений о начале деятельности в Роспотребнадзор и территориальное пожарное управление МЧС.
Если помещение под хостел переоборудуется самостоятельно, желательно обратиться в надзорные органы с заявлением о проведении внеплановой проверки (согласовании). В результате ее проведения вы получите заключения о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам и пожарной безопасности.
Кроме того, инспекция Роспотребнадзора при каждой проверке будет требовать всю документацию, подтверждающую соблюдение гигиенических нормативов, то есть договоры:
- на вывоз мусора и твердых бытовых отходов;
- на дератизацию помещений (плюс акты проведения);
- на стирку белья (с подтверждающими квитанциями);
- медицинские книжки работников с отметкой о прививках;
- протоколы исследований микроклимата и освещенности.
В последнее время в аренду под хостелы стали чаще сдавать помещения в административных зданиях. В этом случае, у арендодателя имеется вся необходимая документация: заключения, акты проверок (согласования). Нужно запастись их копиями, а в договоре аренды четко разделить зоны ответственности.
Какой ОКВЭД выбрать
При регистрации ИП или ООО, нужно сориентироваться с видом будущей деятельности. В действующем классификаторе ОК 029-2014 (КДЕС РЕД. 2) для хостелов подойдут следующие коды:
- 55.10 — включает сдачу помещений во временное пребывание сроком от одного дня со сменой постельного белья и ежедневной уборкой (период свыше месяца сюда не входит, это код 68).
- 55.20 — предоставление места для краткосрочного проживания со спальными местами, оборудованной кухней, предоставлением минимального набора услуг (не включает услуги по заправке постелей, подаче завтраков, уборке, смене постели).
- 55.30 — размещение в кемпингах, автоприцепах, фургонах, включая места под разбивку палаток с предоставлением спальных мешков (или без них).
- 55.90 — предоставление помещения под временное или долгосрочное проживание в комнатах, общежитиях для командировочных, студентов, школьников (сюда входят и спальные ж/д вагоны).
В случае с выбором ОКВЭД для хостела — лучше указать больше, чем меньше. Если вы не вы фактически не вели один из видов деятельности, включенный в ЕГРИП (ЕГРЮЛ), это ничем не грозит. В обратной ситуации, ФНС считает это доходом физического лица и облагает налогом по ставке 13 % (вместо 6 % по УСН, например).
Открывать хостел в качестве ИП выгоднее, поскольку можно снизить размер налога. Если выбрать УСН, то это будет лишь 6 % с общего дохода, или 15 % с чистой прибыли (минус расходы). В некоторых регионах эта деятельность входит в список, разрешенный для ЕНВД.
Некоторые способы продвижения и представления в Интернете
- Добавьте хостел в системы онлайн-бронирования: Яндекс Путешествия, Booking.com, Tripadvisor, Ostrovok.ru, Hotels.com, Ваш Отель и другие. За их услуги вам придется платить, к примеру, на Букинге 15% за оплаченное бронирование.
- Добавьте адрес хостела в навигаторы и картографические сервисы. Инструкция по добавлению.
- Создайте собственный сайт с фотогалереей, подробным описанием услуг и акцентом на преимуществах;
- Создайте аналогичные страницы в социальных сетях.
- Используйте контекстную рекламу Яндекс.Директ, ВКонтакте, Google Adwords и т.п. Их эффективность может отличаться, поэтому нужно тестировать. Возможно, вам понадобится помощь специалиста по настройке кампании или её ведению.
Сайт имеет смысл создавать только с функцией бронирования и интеграцией с сервисами бронирования. Существуют CRM-системы для гостиниц, которые предоставляют сайт с подобной функцией. К примеру, MaxiBooking и Cloff помимо сайта еще и имеют возможность интеграции с Booking.com и прочими сервисами, что максимально упрощает работу и исключает случаи с двойным бронированием.
Расходы и доходность
Размер первоначальных вложений зависит от масштаба самого хостела, и еще в большей степени — от величины города, где он открывается. Так, в интервью газете «Ведомости», Дмитрий Сельков назвал такие цифры. В 2013 году переоборудование своей квартиры под мини-гостиницу в 20 мест обошлось ему в 2 млн рублей. Доходность в первый год составляла около 150 тыс. руб. в месяц. В 2017 году семь хостелов (В Москве, Воронеже, Краснодаре) принесли ему 32 млн выручки. Он жалуется, что с 2016 года участилось количество проверок и намерен переводить бизнес из жилого фонда в коммерческие помещения.
На текущий момент эксперты оценивают расходы на покупку квартиры в Москве и законный перевод ее в нежилой фонд на уровне 8-12 млн рублей. Кстати, сделать это в центральной исторической части города очень сложно (практически нереально). Рентабельность хостелов составляет около 30 % без учета затрат на оплату услуг сайтов бронирования. Они уменьшают доходность на 10–20%. В среднем остается 12–15 %, что тоже считается неплохим показателем в сфере недвижимости.
Ориентировочно стоимость «входного билета» в этот бизнес можно оценить по франчайзинговым предложениям. Каждая из представленных в таблице хостельных сетей когда-то начинала с одного заведения. Сейчас это известные бренды, популярные среди путешественников, что имеет большое значение при выборе места «для ночлега».
Франшиза | Инвестиции, руб. | Окупаемость, мес. |
Достоевский | от 500 тыс. | 6–24 |
Хостелы Рус | от 650 тыс. до 1, 4 млн. | 7 |
ID Hostel | 0,5–5 млн. | 12 |
Артист | от 1,3 до 7 млн. | 11 |
Как правило, трудозатраты персонала в отношении одного гостя, сведены к минимуму. Бухучет выводится на аутсорсинг, в больших годах к уборке привлекается клиринговая компания. Даже в большом хостеле на 100–15 мест достаточно одного круглосуточного администратора (иногда добавляется дневная горничная). При режиме работы 1/3 (сутки через трое), потребуется принять на работу 4 человека.
Резюме. Бизнес на малобюджетном размещении имеет хорошие перспективы. В квартире жилого дома можно открыть хостел, но это рискованное мероприятие. Обустройство его в нежилом помещении обойдется значительно дороже, но снижает риск появления жалоб и проверок со стороны надзорных инстанций.
Пример бизнес-плана
Представляем вам шаблон бизнес-плана хостела с расчетами, который поможет вам составить свой.
Если вам сложно просчитать все и вы в чем-то сомневаетесь, то обратитесь либо к специалистам по планированию, либо к предпринимателям с опытом, к примеру, на специализирующихся форумах в Интернете.